Ya terminaste de pagar tu crédito de INFONAVIT o FOVISSSTE, pero tu casa técnicamente sigue sin ser “solo tuya” ante la ley. Es una sorpresa muy común: liquidar el crédito no es el paso final, falta un trámite adicional para liberar formalmente el gravamen. Aquí te explicamos en qué consiste y cómo se hace.
Por qué tu casa sigue con gravamen aunque ya la pagaste
Cuando obtuviste tu crédito, la vivienda quedó inscrita en el Registro Público de la Propiedad con un gravamen hipotecario a favor de INFONAVIT o FOVISSSTE, como garantía del préstamo. Terminar de pagar el crédito no elimina automáticamente esa inscripción: se necesita un trámite adicional para que el instituto emita el documento que certifica la liquidación, y que ese documento se presente formalmente para que el Registro Público borre el gravamen.
Sin completar este paso, no puedes vender, poner en garantía, ni heredar la propiedad con plena libertad, aunque hayas pagado hasta el último peso.
Documentos necesarios para solicitar la liberación
Antes de iniciar, generalmente necesitas:
- Verificar que tu crédito esté en “Liquidado” y tu saldo en ceros (en INFONAVIT esto se confirma en la plataforma “Mi Cuenta INFONAVIT”).
- Escritura de la propiedad (escaneada, si el trámite es en línea).
- Correo electrónico vigente para recibir notificaciones del trámite.
- Si vas a usar la vía notarial, los datos de la notaría que vayas a utilizar.
- Si tienes saldo a favor, puedes reclamarlo antes o durante el proceso (en INFONAVIT, con tu e.firma).
El proceso, paso a paso
Si tu crédito es de INFONAVIT:
- Verifica tu saldo en Mi Cuenta INFONAVIT (micuenta.infonavit.org.mx) y confirma que esté liquidado.
- Descarga el aviso de suspensión (si eres trabajador asalariado) y entrégalo a tu patrón para detener cualquier descuento vía nómina restante.
- Dentro de la misma plataforma, en la sección “Mi Crédito”, solicita la carta de cancelación de hipoteca, eligiendo si el trámite se hará por notaría o directamente ante el Registro Público.
- También puedes gestionar la solicitud por teléfono llamando a Infonatel (800 008 3900 desde cualquier parte del país).
- Una vez emitida la carta, se presenta ante el notario o el Registro Público para formalizar la cancelación del gravamen y, finalmente, recoger tus escrituras liberadas.
Si tu crédito es de FOVISSSTE:
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El proceso es equivalente pero se gestiona directamente con FOVISSSTE, no con INFONAVIT: la cancelación de garantías hipotecarias puede solicitarse mediante instrumento administrativo o ante notario público, y ambas modalidades pueden tramitarse en línea o de forma presencial en las unidades de atención de FOVISSSTE correspondientes a tu domicilio.
Si tu crédito fue en cofinanciamiento (INFONAVIT o FOVISSSTE junto con un banco), la cancelación solo procede hasta que ambas partes hayan liquidado su parte del crédito, y necesitarás las dos cartas de cancelación: la del banco y la del instituto correspondiente.
Qué hacer si el crédito quedó a nombre de alguien fallecido
Este es un escenario distinto y más delicado: si el titular del crédito falleció, el proceso no es simplemente “solicitar la cancelación”, porque de por medio hay también un tema de herencia. Le dedicamos una guía completa a este caso específico, ya que combina el trámite de liberación con el trámite sucesorio correspondiente.
Errores comunes y tiempos a considerar
- Asumir que el crédito liquidado ya es suficiente y no tramitar la carta de cancelación, dejando la propiedad con gravamen activo durante años sin saberlo.
- No entregar el aviso de suspensión al patrón, lo que puede generar descuentos indebidos incluso después de liquidar.
- No verificar si hay saldo a favor antes de cerrar el trámite.
- Olvidar que un crédito en cofinanciamiento necesita dos cartas, no solo una.
Los tiempos varían según si el trámite se hace directamente ante el Registro Público o mediante notaría, y según la carga de trabajo de cada institución; no hay un plazo único garantizado.
Preguntas frecuentes
¿La cancelación de hipoteca tiene costo? El trámite directo ante INFONAVIT o FOVISSSTE para obtener la carta de cancelación no tiene costo en sí, pero si eliges formalizarlo ante notario, sí se generan honorarios notariales, que varían según el notario y el estado.
¿Puedo vender mi casa sin haber tramitado la cancelación de hipoteca? No de forma legal y segura. Sin este documento, la propiedad sigue apareciendo con un gravamen activo, lo que detiene cualquier intento de venta formal ante notario.
¿Tienes dudas sobre tu caso concreto?
Cada propiedad es distinta. Completa el formulario y te contactamos con una respuesta personalizada, sin compromiso.
¿Cuánto tiempo tengo para tramitar la cancelación después de liquidar el crédito? No existe un plazo límite estricto, pero mientras más tiempo pase sin tramitarlo, más difícil puede ser reunir la documentación necesaria y coordinar el proceso, especialmente si cambia de titular o hay una herencia de por medio.
¿Puedo hacer este trámite desde Estados Unidos? Sí, mediante un poder notarial otorgado a un familiar o representante en México, que se encargue de gestionar el trámite y acudir a la notaría en tu nombre.
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