Sí, un extranjero puede comprar una propiedad en México, pero cómo lo hace depende de dos cosas: su nacionalidad y la ubicación del inmueble. Un mexicano, incluso con doble nacionalidad, compra como cualquier otro mexicano; un extranjero necesita un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) y, si la propiedad está cerca de la costa o de una frontera, un fideicomiso.
En esta guía te explicamos cada caso, qué es la zona restringida y qué debes revisar antes de firmar, tanto si vives en México como si compras desde Estados Unidos.
Resumen: ¿qué necesito según mi caso?
| Tu situación | ¿Puedes tener el dominio directo? | Qué se necesita |
|---|---|---|
| Mexicano por nacimiento (con o sin otra nacionalidad) | Sí | Compraventa ante notario, como cualquier mexicano |
| Extranjero, inmueble fuera de la zona restringida | Sí | Permiso y convenio ante la SRE, y escritura ante notario |
| Extranjero, inmueble en la zona restringida | No | Fideicomiso con un banco y permiso de la SRE |
Si eres mexicano con doble nacionalidad
Muchos mexicanos que viven en Estados Unidos y tienen también la nacionalidad estadounidense se preguntan si deben tratarse como extranjeros al comprar. No es así. La Ley de Nacionalidad establece que los mexicanos por nacimiento que poseen otra nacionalidad actúan como nacionales respecto de los inmuebles ubicados en territorio mexicano (art. 13).
En términos generales, eso significa que no necesitas el permiso de la SRE ni el fideicomiso que se exige a un extranjero. Sí tendrás que acreditar tu nacionalidad mexicana ante el notario, y conviene preguntarle qué documentos acepta. Si vas a firmar desde Estados Unidos, revisa nuestra guía de poder notarial desde Estados Unidos para trámites en México y cómo apostillar documentos para usarlos en México.
Si eres extranjero: dos zonas, dos reglas
La Constitución (art. 27, fracción I) divide el país en dos para los extranjeros:
- Zona restringida: una franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y de 50 kilómetros a lo largo de las playas.
- Resto del país: todo lo que queda fuera de esa franja.
Ciudades del interior como Querétaro, Ciudad de México, Guadalajara o Puebla quedan fuera de la zona restringida. Una propiedad en la costa o cerca de la frontera, en cambio, entra en ella.
¿Tu terreno no está escriturado?
Revisamos tu caso sin costo y te decimos cuál es la vía más rápida para regularizarlo. Sin inversión inicial de tu parte.
Fuera de la zona restringida
Un extranjero puede adquirir el dominio directo, es decir, la propiedad a su nombre. Para ello debe obtener antes un permiso de la SRE y firmar un convenio en el que se compromete a considerarse mexicano respecto de ese inmueble y a no pedir la protección de su gobierno de origen. Si incumple, la Constitución prevé que pierda el bien en beneficio de la Nación.
Dentro de la zona restringida
Un extranjero no puede adquirir el dominio directo. Lo que sí puede hacer es usar y aprovechar el inmueble mediante un fideicomiso: un banco mexicano figura como titular y el extranjero es el beneficiario, con derecho a usar la propiedad, rentarla o venderla. Según la SRE, el permiso para constituirlo aplica a inmuebles con fines residenciales y por un plazo máximo de 50 años.
La propia SRE indica que debe presentarse la solicitud por medios electrónicos y que debería resolverla en un máximo de cinco días hábiles. El trámite lo gestiona normalmente el notario o el banco fiduciario.
Qué revisar antes de comprar, seas mexicano o extranjero
Las reglas de nacionalidad no te protegen de los problemas de la propiedad en sí. Antes de pagar un enganche, verifica:
- Que el vendedor tenga título y que la propiedad esté a su nombre. Si solo tiene un contrato privado o una carta de posesión, quizá necesite regularizar antes de poder venderte. Te explicamos qué pasos seguir en los requisitos para escriturar un terreno por primera vez.
- Que no tenga demandas, gravámenes ni adeudos. Consulta cómo saber si un terreno tiene demandas, gravámenes o adeudos ocultos.
- Que no sea un terreno ejidal. Si lo es, no se vende como una propiedad privada común; revisa la guía sobre qué hacer si compraste un terreno ejidal.
- Que sepas si está en la zona restringida, si eres extranjero. Pregunta al notario antes de firmar nada.
Errores frecuentes de quienes compran desde fuera
- Comprar solo con contrato privado. Sin escritura inscrita, la propiedad no queda a tu nombre. Te lo contamos en los 5 pasos para escriturar una propiedad si no tienes los documentos completos.
- Poner la propiedad a nombre de un tercero para evitar el fideicomiso. Es una práctica arriesgada: legalmente el dueño es esa otra persona, y tú dependes de su buena voluntad.
- No verificar la zona restringida y descubrir tarde que el trámite es otro.
- Pagar antes de revisar la documentación del vendedor.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una casa en México?
Sí. Fuera de la zona restringida puede adquirir la propiedad directamente, con permiso de la SRE. Dentro de ella, solo mediante un fideicomiso.
¿Qué es la zona restringida?
Es la franja de 100 kilómetros desde las fronteras y de 50 kilómetros desde las playas donde la Constitución impide a los extranjeros tener el dominio directo de la tierra.
¿Tienes dudas sobre tu caso concreto?
Cada propiedad es distinta. Completa el formulario y te contactamos con una respuesta personalizada, sin compromiso.
¿En un fideicomiso soy dueño de la propiedad?
Legalmente, el banco figura como titular. Tú tienes los derechos de uso y aprovechamiento, por un plazo máximo de 50 años según la SRE.
¿Un mexicano con pasaporte estadounidense necesita fideicomiso?
En términos generales no. La Ley de Nacionalidad lo trata como nacional respecto de los inmuebles ubicados en México. Confírmalo con el notario con tus documentos.
¿Cuánto cuesta el trámite?
Depende del valor de la propiedad, del estado y del tipo de operación, por lo que no damos una cifra única. Cuéntanos tu caso en el formulario y te orientamos.
Conclusión
Comprar en México es posible tanto para mexicanos como para extranjeros, pero el camino cambia según tu nacionalidad y la ubicación de la propiedad. Lo más importante es verificar el estado legal del inmueble antes de pagar. Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría legal de tu caso.
Si ya compraste o estás por comprar y no tienes claro el estado de tus escrituras, cuéntanos tu situación en el formulario y revisamos contigo la mejor vía.
Fuentes
- Permiso para constitución de fideicomiso sobre inmuebles en zona restringida (SRE)
- Adquisición de inmuebles por extranjeros (SRE, Consulado de México en Toronto)
- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, art. 27, fracción I; Ley de Nacionalidad, art. 13.
